市中心公园，再砸2.4亿！中山这个板块，房价稳如狗！

上回报告了中山新人民医院板块，这次我们来看看其邻近的紫马岭片区。

近日，广东省网上中介服务超市发布了关于为【紫马岭公园整体改造提升工程（二期）全过程造价控制服务项目】公开选取【工程造价咨询】机构的公告。

公告显示，项目估算总投资为2.4亿元，建设内容为公园主要景点景观改造提升，园路、市政配套设施、服务设施等等。

其实这个于1993年落成开放的紫马岭公园，在2020年7月就进行了一次景观整体提升改造，当时投资不少。

而今再一次的“焕发新貌”，可见该片区依旧是政府颇为重视的板块之一。

那么这个板块发展前景如何？近期可选的项目又有哪些？房叔为大家梳理了整个板块。

紫马岭板块报告

目录

一、板块生活配套情况

二、板块内一二手报价情况

三、刚需及改善客户如何选择

四、板块竞品分析

五、板块近期规划情况

六、板块远期规划情况

七、大环境利好浅析

板块生活配套情况

关于整个板块，最全的控规，可以分为三个。

一是2020年4月30日公布的《中山市中心城区紫马岭公园片区控制性详细规划调整》草案。
也正是紫马岭公园最中心的位置。

当时，把此前属于火炬陵岗片区的地块剔除了。

二是去年8月份，关于公布实施《中山市中心城区紫马岭南片区ZML-A03、ZML-A04街区控制性详细规划（2021）》成果的公告。

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当然，紫马岭北边的奕翠园那一块（起湾片区南部）也是能看到紫马岭公园的，因此房叔也挖了那一块的控规（详细控规原文请大家自行搜索）。

三个控规拼在一起，就是紫马岭板块。

摊开地图，不难发现，这里就是东区正芯，博爱路、中山路、起湾道、长江路等中山主干道交汇。

拥有着紫马奔腾、盛景尚峰、远洋广场等商务聚集区。雄厚的经济体量，产生巨大的虹吸作用，人才、财富都在这里集中爆发。

商业上，囊括天奕星河COCO CITY、远洋大信、华润万家等大型商圈，周边还环绕着金鹰广场、利和广场、假日广场等。

教育上，更是全市教育资源高度密集的地方。香山小学、石岐中心小学、紫岭小学、艳阳小学、中山职业技术学院、中山技术师范学校等等，人文氛围无可比拟。

最值得一提的是约1300亩的城央绿肺——紫马岭公园，经常游客爆棚，日常人流量巨大。

但不可否认，板块烟火气很足，吃穿住行几乎一应俱全。但同时也存在城中村，外来人口多、早高峰容易塞车等现象。

板块内一、二手报价情况

东区本身房价就贵，而核心区房价除了贵，还坚挺。

据安居客显示，东区近一年来整体房价都在2万+，5月均价就去到22200元/㎡。

| 来源：安居客

而核心区的楼盘，房价更“稳”。从去年上半年房价高涨的时刻，一直到今年楼市整体变“凉”，该片区的楼盘房价依旧没太大变化，均价在2.1-2.5万/㎡左右。

也难怪有人说“紫马岭那片，房价都很‘平’，根本讲不了啥优惠。”

目前，板块内一手项目在售以及待售的有8个项目。其中佳兆业樾伴山和颐安御品公馆，因几乎看不到紫马岭公园，所以在这就不详细描述了。

项目	产品	价格（万/平）
紫马天赋	66-333㎡公寓	2.5
展盈天钻	260-838㎡ 大平层公寓	2.5
敏捷紫岭天玺	112-175㎡三至四房	2.45
裕龙东区花园	102-240㎡	备案价2.4-2.7
奕翠园誉非凡‍	83-120㎡二三房	2.2（吹风价）
一方名府花园	待定	待定
颐安御品公馆	95-119㎡二至三房	2.1
佳兆业樾伴山	119-165㎡三至四房	2.2
| 数据来源：房天下

紫马天赋，其所在的盛景尚峰金融商务中心，是集写字楼、星级酒店、公寓、餐饮、文化设施、配套于一体的中山CBD之一。

目前在售约66-139㎡公寓（带装修）、约225-333㎡大平层公寓（毛坯），均价为2.5万/㎡。

| 紫马奔腾与盛景尚峰

景观方面是一绝。只要有窗，只要有阳台，望出去那便是景，或是紫马岭公园，或是一城繁华，或是小区豪华花园。

| 从阳台望紫马岭公园

展盈天钻，背靠50万方的中山地标综合体——天奕国际广场，配有天际会所、直升飞机停机坪。

有建面约260-838㎡空中墅，均价2.5万/㎡，室内无承重墙+L型大阳台设计，成为许多人的“梦中情房”。

| 展盈天钻

敏捷紫岭天玺，位于紫马岭公园东侧，应该是敏捷紫岭国际里景观最好的一期。户型偏向改善，为建面约112-175㎡三至四房，带装修均价2.45万/㎡。

还有叠墅产品，建面约155-161㎡，毛坯均价3.2万/㎡。

| 航拍于2021年6月3日

裕龙东区花园，中山市最淡定的新盘。目前已经是现楼，综合楼与小区园林都已完善，但暂未见销售中心。

1期为裕龙皓泽苑共31-33层高；2期为裕龙雍翰府共15-16层高。住宅建面约102-143㎡，复式建面约208-240㎡，备案价为24907-26945元/㎡，毛坯出售。

| 航拍于2022年2月27日

从航拍图来看，该项目整体质感很强，偏北欧风格，景观方面还可望紫马岭公园。

奕翠园·誉非凡，靠近孙文东路那一侧，高层南向可望紫马岭公园。主推约83-120㎡二三房户型，吹风价2.2万/㎡。

| 航拍于2022年2月27日

一方名府花园，目前项目输出信息较少，加上尚未动工，预计入市没那么快。

根据规划，该项目占地面积5264.5㎡，建面约2万㎡，规划建设2栋18层住宅。

| 航拍于2022年2月27日

再看二手房方面，片区内二手小区较多，均价在1.1-2.1万/平之间，价差较大。

项目	产品	价格（万/平）
敏捷紫岭国际一期	二手房	1.4
敏捷紫岭国际二期	二手房	1.7
敏捷紫岭国际三期	二手房	2.1
顺景朝阳活力坊	二手房	1.4
翠逸居	二手房	1.6
理想明岸坊	二手房	1.3
和景花园	二手房	1.5
帝璟东方	二手房	2.1
城东名门	二手房	1.8
天奕国际广场	二手房	1.9
紫园	二手房	1.4
嘉路华花园	二手房	1.1
富元中润广场	二手房	2

刚需及改善客户如何选择

刚需购房者：目前紫马岭公园中心片区在售的一手盘多为大面积户型，其价格也在2万+，明显适合改善客户多一些。想进入板块的刚需，或许可以选择二手房。

难道一手方面没机会吗？有。

可以看看奕翠园·誉非凡，紫马岭中心片区的北侧，所推80栋中包括小面积，即约83㎡2房。未推的楼栋，还有约62/64/74㎡一房户型。

颐安御品公馆约95㎡，可做到2+1房，不过看不到紫马岭公园。

置换型改善购房者：置业需求是小房换大房，甚至是小三房换大三房的购房者，一手方面，可以选择敏捷紫岭天玺约112-135㎡。也可以稍等裕龙东区花园入市，毕竟该项目几乎都是大面积户型。

土豪型购房者：如果觉得150平以下的房子不能满足需求，那么可以考虑敏捷紫岭天玺约175㎡大平层，双套间+约8米阔景大阳台的设计，就很有豪宅的味道。还有该项目的叠墅产品。

若是不着急，可以再观望观望，等待裕龙东区花园的复式产品。

当然，若是对学位、入户等方面不在乎的购房者，也可以看看紫马天赋（并不是所有人买公寓都会后悔），包含小户型、大户型和大平层。或者展盈天钻，大平层空中墅。

紫马岭片区竞品分析

紫马岭片区位于中山东区中部，东起东区辖区界线，西至起湾道，北接孙文东路，南到南外环路。

那么，该板块内楼盘的竞争对手又是哪些盘？从客群和位置上可以找到答案，就是东侧的火炬邻东区板块（详戳），也叫博爱七路和中山六路一带。

两者位置上相近，客群相似，以改善型购房者为主。

房叔给大家分析下这两个板块的优缺点。

板块	紫马岭片区	火炬邻东区板块
楼盘	8盘	11盘
地段	城区中心 发展成熟	地块多 发展空间大
商业	紫马广场+远洋大信+天奕商圈+华润万家	小区底商
交通	自驾	自驾
教育	板块内3中学+1九年一贯制学校+4小学	板块内2小学+2中学（其中包括中山职业技术学校一部分）
环境‍	紫马岭公园、中山华侨公园	高尔夫景观
统计时间：2022.05.28

不同客群关注点会不同，因为紫马岭板块地段成熟，除了高楼大厦，还有许多的村子相间其中，生活气息浓厚。而且入手门槛比较高，投资客比较少，多是本地改善型客户进场。

对比之下，火炬邻东区板块就更多投资客青睐，同时，该板块的新盘较多，选择较多。

板块近期规划情况

目前板块内已趋于成熟，可建设地块少，连片开发的可能性不大，唯有在“改造”二字下功夫。短期内就是交通改造，长期则是“三旧改造”。

①金字山互通立交

目前正在施工中，整个项目计划今年完工。

建成后，将打通周边所有的路网：坦洲快线、起湾道、南外环、中开高速、城桂路、中开高速等。

| 效果图

②起湾道快速化工程

今年，中山市发布的《中山市起湾道快速化工程水土保持方案审批准予行政许可决定书》，写明了项目动工及竣工时间。（详戳这里）

按照计划，工程预计在2022年6月动工，2025年5月完工。

③中开高速（中山段）

该线路经南朗、火炬开发区、东区、五桂山、南区、沙溪、横栏等多个镇区。中山境内设计为双向6/8车道，设计时速100km/h。总投资约288.85亿元。

今年主要建设内容为路基工程完成、桥涵工程、隧道工程、箱梁架设等，原本计划2024年5月31日前建成通车，但最新消息显示，有望于2023年底全线贯通。

④南外环道路改造工程

该道路起自火炬西互通出口终至G105国道，为连接中心城区和东部组团的重要通道。

全长约14.4公里，改造长度11.830公里，主要建设内容为道路工程、桥梁工程、管线工程、交通工程及安全设施、机电附属工程、给排水工程和景观绿化工程等。

目前正在封闭施工中，计划2024年完工通车。

板块远期规划情况

①综合性三鑫医院

去年4月，中山自然资源局上发布了关于《中山市中心城区紫马岭南片区B05街区控制性详细规划调整》草案的公示。

该控规中，将紫马岭南片区B05街区中的两块医疗卫生用地合并在一起。

据了解，合并后地块用地面积约3.5万㎡，建筑限高80米，将建设成为集高端医疗科研的综合性三鑫医院项目。

不过，该项目目前尚未启动建设，仍是一片空地。

②238米大型商圈

去年7月公布的《中山市中心城区紫马岭南片区ZML-A03、ZML-A04街区控制性详细规划（2021）》成果的公告。

原计划为人民日报大厦的地块，从行政用地调整至约10万平的商业商务用地，限高238米。

③三旧改造

去年8月份，环紫马岭片区旧改范围初步确定，其涵盖大鳌溪、小鳌溪、紫马岭、新村四条自然村，旧改的范围约114.6公顷（约1719亩）。

| 环紫马岭片区

而今年的工作计划中，东区明确提出要提速推进环紫马岭等片区旧改工作。

其中，还包括了动静最少的三溪片区。

④城市轨道线

去年5月12日，关于公布实施《中山市东区起湾片区控制性详细规划（2020）》成果的公告，（详戳）落实了轨道1、2、3号线走向。

⑤72班小学

紫马岭中心片区，除了有紫岭小学、艳阳小学之外，片区内还规划有72班小学。

不过，这所学校目前也未落地建设，后期如何？仍需观望。

大环境利好浅析

在房叔看来，紫马岭板块就是个矛盾体。怎么说？

一方面，该板块由于地段好、发展成熟、交通便利、各项配套发展趋于完善等因素，开发商会以较高品质去打造高溢价，是个不可多得的高端住宅板块。

另一方面，该板块同时也“镶嵌着”多个村庄，与这个“富人区”形成一股鲜明的对比。

随着城市的发展更新迭代，拥有更多发展空间的板块价值会显现。相比之下，紫马岭板块，目前发展基本已经饱和。

想要进一步提升就需要在多方面去进行“改造”。比如交通、环境或者旧改等方面。

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